Đi mỹ diện đầu tư cần thẩm định (due diligence) dự án EB-5 thế nào để an toàn pháp lý? Khung tiêu chí – checklist – công cụ thực hành, biên soạn bởi luật sư Nguyễn Thành Huân, Luật sư 11.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

Trong hành trình đi mỹ diện đầu tư, “an toàn pháp lý” không đến từ lời hứa miệng hay brochure bóng bẩy mà từ bộ tiêu chí thẩm định có thể kiểm chứng. Khi thẩm định dự án EB-5 theo chuẩn due diligence, bạn sẽ nhìn thấy sự khớp nối giữa địa điểm (TEA/rural), cấu trúc vốn, lịch giải ngân và mô hình tạo việc làm. Theo luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc công ty Luật sư 11, bản kế hoạch tốt là bản “kể chuyện bằng số liệu”: mỗi đồng vốn đi đâu, tạo bao nhiêu FTE và giấy tờ nào chứng minh. Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh khuyến nghị: hãy biến việc đi mỹ diện đầu tư thành một quy trình quản trị rủi ro – bắt đầu từ thẩm định nền tảng thay vì chọn dự án theo cảm tính.

1) Vì sao thẩm định/due diligence quyết định an toàn pháp lý

Thẩm định là “bộ lọc” phát hiện rủi ro: giấy phép địa điểm thiếu, chứng cứ TEA yếu, cấu trúc vốn không gắn với hạng mục sinh việc làm, hay chủ đầu tư thiếu lịch sử vận hành. Với hồ sơ đi mỹ diện đầu tư, due diligence giúp bạn định vị sớm điểm nghẽn (chậm giải ngân, thiếu FTE, dòng tiền đứt quãng) để thương lượng điều khoản bảo vệ ngay từ đầu. Theo Luật sư 11, một giờ thẩm định sớm có thể tiết kiệm hàng tháng xử lý về sau.

H3: 5 rủi ro nếu bỏ qua due diligence

TEA/rural sai chuẩn → mất ưu tiên.
Vốn giải ngân lệch kế hoạch → không đạt FTE.
Hợp đồng thiếu cơ chế thoái vốn → kẹt thanh khoản.
Dự án thiếu báo cáo định kỳ → khó đối chiếu việc làm.
Xung đột lợi ích chủ đầu tư → rủi ro đạo đức.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

2) Khung tiêu chí due diligence 5 trục (áp dụng cho EB-5)

Trục 1 – Pháp lý dự án: ranh giới TEA/rural, giấy phép, hợp đồng địa điểm, tuân thủ chính sách hiện hành.
Trục 2 – Tài chính/vốn: cơ cấu equity/loan/mezzanine, quyền ưu tiên dòng tiền, tài sản bảo đảm.
Trục 3 – Việc làm: mô hình trực tiếp/gián tiếp/induced, phương pháp tính, lịch tuyển FTE theo quý.
Trục 4 – Vận hành: hợp đồng nhà thầu, tiến độ nghiệm thu, chuỗi cung ứng – tuyển dụng.
Trục 5 – Quản trị rủi ro & minh bạch: báo cáo định kỳ, kiểm toán, cơ chế ứng phó khi lệch KPI.
Khung này giúp người đi mỹ diện đầu tư triển khai thẩm định có hệ thống thay vì kiểm tra rời rạc.

H3: Checklist tài liệu tối thiểu cho mỗi trục

Pháp lý: bản đồ TEA, giấy phép, hợp đồng thuê/mua.
Tài chính: term sheet, waterfall lợi nhuận, bảo đảm.
Việc làm: business plan, báo cáo tác động kinh tế (nếu áp dụng).
Vận hành: Gantt chart, hợp đồng nhà thầu.
Minh bạch: lịch báo cáo, mẫu biểu, kiểm toán.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

3) Kiểm chứng pháp lý & địa điểm: TEA/rural là “cửa vào” ưu tiên

Một dự án xưng TEA nhưng không chứng minh ranh giới hoặc số liệu thất nghiệp cập nhật thì dễ bị bác. Trong bối cảnh đi mỹ diện đầu tư, bạn cần yêu cầu shapefile/bản đồ chính thức, nguồn thống kê và hợp đồng địa điểm đồng nhất. Due diligence ở bước này là xác nhận “địa chỉ pháp lý” của ưu tiên – không có thì những ưu thế tiếp theo chỉ là danh nghĩa. Theo luật sư Nguyễn Thành Huân – Luật sư 11, nên gắn điều khoản “phương án thay thế TEA tương đương” trong hợp đồng nếu bất khả kháng.

H3: Cách đọc hồ sơ pháp lý dự án trong 20 phút

Bước 1: rà bản đồ – số liệu; Bước 2: so hợp đồng địa điểm; Bước 3: đối chiếu giấy phép theo tiến độ; Bước 4: lập danh sách thiếu sót.
Nếu 2/4 mục không đạt, khoan “xuống tiền”, tăng cường thẩm định.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

4) Thẩm định chủ đầu tư & cấu trúc vốn: nhìn vào dòng tiền thật

Chủ đầu tư uy tín sẽ minh bạch lịch sử dự án, tỉ lệ bàn giao đúng hạn, và cơ chế báo cáo. Với người đi mỹ diện đầu tư, due diligence tài chính phải làm rõ: vốn chủ – vốn vay, quyền ưu tiên, tài sản bảo đảm và lịch giải ngân bám hạng mục sinh FTE. Nếu waterfall phân phối lợi nhuận mơ hồ hoặc nợ xếp hàng trước nhà đầu tư EB-5 quá nhiều, biên an toàn của bạn bị bào mòn.

H3: Bảng điểm tài chính (chấm nhanh 5 tiêu chí)

Tỷ lệ vốn chủ/EB-5 ≥ ngưỡng tối thiểu đã cam kết.
Bảo đảm đủ giá trị & pháp lý rõ.
Lịch giải ngân ↔ mốc việc làm ăn khớp.
Dự phòng dòng tiền 10–15%.
Quyền truy cập dữ liệu theo lịch cố định.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

5) Mô hình tạo việc làm: trực tiếp/gián tiếp/induced phải “nói cùng một tiếng nói”

Nếu dự án dùng mô hình kinh tế để tính gián tiếp/induced, bản kế hoạch chi tiêu (CAPEX/OPEX) phải nối thẳng tới việc làm dự kiến; còn đầu tư trực tiếp phải có payroll, hợp đồng lao động và khai thuế. Đây là nơi due diligence đi vào “ruột” hoạt động. Với hồ sơ đi mỹ diện đầu tư, thiếu liên kết “đồng vốn → hạng mục → FTE” sẽ kéo theo vòng hỏi bổ sung.

H3: KPI FTE theo quý để tự kiểm soát

Q1–Q2: hoàn tất hạng mục A → tuyển X FTE.
Q3–Q4: đưa vào vận hành → tăng FTE & doanh thu.
Hồ sơ lưu: hợp đồng lao động, bảng lương, sơ đồ tổ chức.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

6) Nguồn vốn hợp pháp (Source of Funds): “kể chuyện” không đứt quãng

Due diligence ở cấp nhà đầu tư xoay quanh sơ đồ dòng tiền: nguồn gốc hợp pháp (bán tài sản, lợi nhuận tích lũy, cổ tức…), lộ trình qua ngân hàng, hợp đồng chuyển nhượng và tờ khai thuế. Khi đi mỹ diện đầu tư, hãy chuẩn hóa bản dịch, giải trình giao dịch trung gian và đối chiếu số tiền vào dự án với sao kê – để mỗi mắt xích đều có bằng chứng. Theo Luật sư 11, SoF là nơi hồ sơ mạnh hay yếu bộc lộ rõ nhất.

H3: Sơ đồ SoF 5 bước (ứng dụng ngay)

Xác nhận nguồn gốc hợp pháp.
Liệt kê giao dịch chuyển tiếp.
Gom sao kê – hợp đồng – thuế.
Đối chiếu số tiền vào tài khoản dự án.
Tạo “bản đồ dòng tiền” một trang.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

7) Quy trình due diligence 14 ngày & công cụ kiểm soát rủi ro

Ngày 1–3: thu thập data room (pháp lý, tài chính, kế hoạch việc làm).
Ngày 4–7: kiểm chứng TEA/rural, hợp đồng, giấy phép, đối chiếu kế hoạch giải ngân.
Ngày 8–11: phân tích mô hình việc làm & waterfall; chấm điểm chủ đầu tư.
Ngày 12–14: lập báo cáo rủi ro, điều khoản cần thương lượng, quyết định đầu tư/không.
Với người đi mỹ diện đầu tư, quy trình nhanh gọn giúp bạn “bắt nhịp” cơ hội mà vẫn đảm bảo chiều sâu thẩm định.

H3: Ma trận cảnh báo sớm (đỏ – vàng – xanh)

Đỏ: TEA mơ hồ, thiếu SoF, thiếu bảo đảm.
Vàng: KPI FTE căng, giải ngân chậm 1 quý.
Xanh: hồ sơ nhất quán, báo cáo đúng lịch.

Liên hệ với Di Trú Luật sư 11 qua hotline 0908292911 hoặc Zalo

8) FAQ – Câu hỏi thường gặp về thẩm định/due diligence

Thẩm định và due diligence khác gì nhau?

Trong bài này, thẩm định là thuật ngữ tiếng Việt tương đương due diligence, nhấn mạnh quy trình kiểm chứng pháp lý – tài chính – vận hành. Với người đi mỹ diện đầu tư, áp cùng một bộ tiêu chí để bảo đảm tính nhất quán.

Khi nào nên bắt đầu thẩm định?

Ngay khi short-list dự án. Bắt sớm cho phép bạn thương lượng điều khoản bảo vệ, thay vì chữa cháy khi phát sinh rủi ro. Due diligence tốt giúp kế hoạch đi mỹ diện đầu tư giữ đúng tiến độ.

Tôi có thể tự thẩm định hay cần chuyên gia?

Bạn có thể tự rà soát theo checklist, nhưng nên mời chuyên gia pháp lý – tài chính để “soi” sâu phần hợp đồng, cấu trúc vốn và mô hình việc làm. Điều này đặc biệt quan trọng với hồ sơ đi mỹ diện đầu tư có nhiều giao dịch phức tạp.

9) Kết luận & liên hệ (Luật sư 11)

An toàn pháp lý của dự án EB-5 đến từ thẩm định – due diligence có kỷ luật: TEA rõ ràng, vốn minh bạch, việc làm khả kiểm và báo cáo đúng lịch. Khi đi mỹ diện đầu tư, hãy biến mỗi giả định của dự án thành tài liệu đối chứng; nếu mắt xích nào chưa rõ, tạm dừng để yêu cầu bổ sung hoặc thương lượng lại. Theo luật sư Nguyễn Thành Huân – Luật sư 11, chuẩn bị sớm và kiểm chứng sâu là chìa khóa rút ngắn thời gian và nâng xác suất thành công.

CÔNG TY TNHH DI TRÚ LUẬT SƯ 11

Địa chỉ: 120-122 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1, TPHCM

Hotline: 0908.29.29.11

Email: luatsu11@luatsu11.vn

Website: https://ditruluatsu11.vn/